2021年10月21日，珠海萬達商業管理集團(以下簡稱“萬達商管”)首次向港交所提交上市申請材料，擬面向全球發行股份，用于投資收購擴大在管物業面積、戰略投資等。其招股書于今年的4月21日失效。舊材料一失效，萬達商管立刻把新材料提交提上日程。

在今年的4月22日萬達商管再次遞交遞交了招股書，但是依舊未傳來好消息。10月25日，萬達商管更新招股書，繼續推進港交所主板上市進程，這已經是萬達商管第三次遞交招股書了。

隨著經濟的不斷發展，新式購物中心逐漸替代了以傳統商場為主的行業格局，單一的購物功能已經不能滿足消費者的需求，“吃、玩、逛”等一站式需求才能吸引消費者的注意。為順應當前的市場需求，購物中心不斷升級，成為了包括藝術展館、游樂場、社交活動等場景的巨型商業體。

萬達一直遵循著“順勢”的原則。從房地產到城市綜合體模式強勢占領市場，這家企業的發展經歷了多次變革。不同于其他上市商管公司，在第三方項目上，萬達是行業內的強勢提供方，它就像不用支付固定租金的“二房東”，只需要利益分成隨行就市，這種模式下，萬達廣場的平均出租率多年保持在98%以上的水平。

最近幾年，商業輕資產模式愈加受到歡迎，進入該賽道的選手越來越多，當輕資產變成一個熱門的生意，想要從中分得一塊蛋糕并不是一件容易的事，因為輕資產更講究長期的商業運營能力，需要考慮設計、運營、管理等多種因素。對于中國商業運營，輕資產公司想要進入頭部行列，其門檻并不低。而萬達作為頭部行列的商管公司，在由重資產轉為輕資產的路上，已經走過了7個年頭，它不僅有優質的標桿項目，還擁有成熟的管理經驗，對外管理能力能夠規模化。

五年前，王健林因債務危機，不得不清倉了萬達大部分酒店和文旅項目的91％股權。五年后，萬達的負債率已經減至安全線以下，王健林還清了數千億負債。

當下存量商業項目改造成為了市場搶手“蛋糕”，不管是頭部商管公司還是新入局者都躍躍欲試，因為這些項目擁有低成本、高利潤，成熟度高的特點。萬達自然也不會輕易放手，但商業項目的更新需要因地制宜。怎樣把握好存量商業項目改造的方向和尺度，抓準自身定位，沖擊IPO成功，且看萬達的戰略方向如何了。